Comment DealVerdict calcule-t-il son verdict ?
DealVerdict part de données d'entrée structurées: prix d'achat, prix de revente cible, frais de notaire, travaux, charges, fiscalité estimée et signaux de marché. Ces données alimentent un moteur de calcul explicite qui transforme chaque hypothèse en indicateurs opérationnels lisibles.
Le résultat final prend la forme d'un verdict GO, NO-GO ou SOUS CONDITIONS, accompagné d'un score sur 100. La logique reste volontairement transparente pour qu'un marchand de biens, un associé ou un investisseur puisse auditer le raisonnement sans zone noire.
Grille explicite
Grille de décision
Le verdict n'est pas discrétionnaire: il s'aligne sur une lecture simultanée du score sur 100 et de la marge nette projetée.
| Score /100 | Marge nette | Verdict |
|---|---|---|
| 75-100 | ≥ 15% | ✅ GO |
| 50-74 | 8%-15% | 🟡 SOUS CONDITIONS |
| 0-49 | < 8% | ❌ NO-GO |
Formules détaillées
Les calculs utilisés
Marge brute = Prix revente - Prix achat - Frais notaire - Travaux - Charges
Frais notaire MDB = 2,8% (art. 1115 CGI, droits réduits, engagement revente ≤ 5 ans)
Frais notaire standard = 7,5%
Carrying fees = (Financement × taux annuel × durée mois) / 12
TVA sur marge = (Prix revente - Prix achat) × 20%
Marge nette = Marge brute - Fiscalité estimée
Stress test automatique
Trois scénarios, un verdict prudent
DealVerdict simule systématiquement trois scénarios pour éviter les décisions trop optimistes. Le verdict pessimiste prime sur le verdict nominal: si le scénario dégradé casse l'économie du deal, l'opération ne doit pas être validée comme si de rien n'était.
Règle 1
Si la marge nette pessimiste passe sous 0%, le verdict global est forcé à NO-GO.
Règle 2
Entre 0% et 6% de marge nette pessimiste, le dossier reste sous conditions même si le nominal est GO.
Règle 3
À partir de 6% de marge nette pessimiste, un GO nominal devient un GO solide confirmé par le stress test.
Optimiste
Projection haute sur le prix de revente, durée de portage contenue et exécution travaux fluide. Ce scénario mesure le meilleur cas défendable, mais ne sert jamais seul à valider une opération.
Réaliste
Hypothèses centrales utilisées pour le dossier nominal: prix de sortie prudent, calendrier d'exécution standard et charges cohérentes avec l'opération visée.
Pessimiste
Hypothèses dégradées sur la revente, les frais et la durée. Chez DealVerdict, le verdict pessimiste prime sur le verdict nominal pour éviter de valider un deal fragile.
Données de marché
Base DVF officielle
Les comparables DealVerdict proviennent de la base Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP). Il s'agit de données officielles de transactions, utilisées sur 24 mois glissants et filtrées dans un rayon de 500 m autour du bien étudié.
Point 1
Comparables issus de la base Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP), donc d'une source officielle.
Point 2
Fenêtre de lecture sur 24 mois glissants pour garder un marché récent et comparable.
Point 3
Sélection des transactions dans un rayon de 500 m pour conserver une proximité géographique pertinente.
Avertissement légal
Aide à la décision, pas conseil certifié
Les résultats de DealVerdict sont une aide à la décision, non un conseil certifié. Ils ne remplacent pas l'avis d'un notaire, expert-comptable ou conseiller juridique.